A Receita Federal anunciou um novo sistema de fiscalização para o mercado de locação de imóveis, com operação plena prevista para 2026. O objetivo é identificar contratos de aluguel não declarados e combater a sonegação fiscal, estimada em mais de R$ 7 bilhões por ano.
Como vai funcionar o sistema
A medida se baseia na Lei nº 7.713/1988 e no Regulamento do Imposto de Renda (Decreto nº 9.580/2018), que determinam a tributação sobre rendimentos de aluguel. A inovação está na integração do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) ao Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter).
- O CIB funcionará como um “Renavan dos imóveis”, reunindo matrícula, titularidade e localização georreferenciada de cada bem.
- O Sinter centralizará essas informações e permitirá à Receita cruzar, em tempo real, dados de cartórios, bancos, prefeituras, administradoras de imóveis e plataformas digitais com as declarações de contribuintes.
O fim dos contratos informais
Com a nova tecnologia, os chamados “contratos de gaveta” perdem espaço. Se o inquilino declarar residência em um imóvel sem que o proprietário informe o aluguel recebido, o sistema apontará a inconsistência automaticamente. Caberá ao dono comprovar se a ocupação não gera renda, como ocorre em contratos de comodato (empréstimo gratuito).
Impactos práticos
A Receita terá condições de:
- rastrear a propriedade e a ocupação de cada imóvel;
- automatizar a detecção de inconsistências;
- aumentar a transparência do mercado e a segurança jurídica das transações;
- reduzir fraudes e eliminar a “zona cinzenta” dos contratos informais.
Penalidades
Quem omitir rendimentos de aluguel poderá enfrentar:
- multa de até 75% sobre o imposto devido, com juros e correção;
- cobrança retroativa de até 5 anos, corrigida pela Selic;
- multas adicionais de até 20% em situações específicas;
- risco de processo criminal, conforme a Lei nº 8.137/1990, que trata da sonegação fiscal.
Orientações antes de 2026
Especialistas recomendam que proprietários e investidores se antecipem:
- formalizando contratos de locação;
- recolhendo mensalmente o imposto via Carnê-Leão para aluguéis de pessoas físicas;
- revisando registros patrimoniais;
- considerando alternativas como holdings para planejamento tributário e sucessório.
Com o Cadastro Imobiliário Brasileiro e o Sinter, a Receita Federal cria um banco de dados unificado e de alta precisão, tornando praticamente impossível esconder rendimentos de aluguel. O novo modelo deve aumentar a arrecadação e fortalecer a confiança no mercado formal de locações.
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